“致格法评丨“抗疫”特刊
   就如我们相信，太阳今天落下，明天又会照常升起，在“新冠病毒”登场的一刻，人类就写好了它的死刑判决书，我们必将再次赢得与病毒斗争的胜利！结果是注定的，但过程却远不轻松，甚至于是严峻的、残酷的。

   “所有人是一个整体，别人的不幸，就是你的不幸”—海明威。

   在抗疫斗争中，致格律师肩负使命、勇于担当，成立“抗疫论坛”，陆续发表“特刊”系列文章，呼唤全社会在大灾大疫面前更应秉承法治精神、高挚理性火炬、弘扬人性光辉、依法治疫，只有这样，“抗疫”的结果才会是荡涤病毒的同时赢得社会文明的进步！

     春节期间，新冠肺炎在全国各地爆发。大批租客因为春节返乡，在小区封闭、道路封堵、公共交通瘫痪等以物理隔离为基础的管制措施下，只得居家隔离、迟延复工，无法按照往年惯例在春节后返回租住场所。那么，即将到期的租赁合同怎么办，回城隔离期间，又该在哪里安置自己呢？这些问题成为了摆在不少租客面前的难题。 

      2月10日，全国人大法工委已明确表示，本次疫情属于不可抗力事件。根据法律规定，因不可抗力致使合同目的不能实现，当事人可以选择解除合同，租赁合同也完全可适用“不可抗力”规定与“情势变更”原则由合同双方协商后续履行事宜。当然，这需要结合租赁合同的租赁用途及疫情的发展态势和防控措施来进行个案分析，在此不再赘述。对于即将到期的租赁合同而言，租客们可以选择不再续租，但是在目前疫情期间，选择搬家另租的现实阻力比较大，出租方也不愿意承担保管承租方个人物品的义务，因而租客们大都希望能够继续承租相关房屋，当然短期承租更好。但是，如果租客在疫情期间，无法通过与房东或托管者协商一致的方式解除合同或按原价订立合同，而是迫于无奈接受了对方的涨租要求，在回到租所地后，能否通过法律途径保护自己的合法权益呢？本文拟以长租公寓巨头“自如”近期的“涨租风波”为例，与读者分享“乘人之危”合同可能涉及到的相关法律问题。 

      一、基本案情 

      近日，全国多地“自如””租客通过微博、维权群等社交媒体及消费者投诉平台抗议“自如”在全民战疫期间坐地涨租，租金大幅度上涨，平均上涨15%，最高上涨38.3%。涨租范围包括广州、北京、深圳、上海等多个城市，甚至连本次新冠肺炎的重点疫区--武汉，都传出“自如”对外地租客涨租的消息。而“自如”给出的涨租理由为，原租赁价格低于同地段其他房屋价格或属于止损房，如果续约，租客需要接受“自如”的涨价；如果提前解约，租客需要按约扣除押金并搬离个人物品。显然，特殊时期租客无法回去搬家，即使回去也需要处所自我隔离多天。 

      当然，按照“自如”的说法，这是“按约履行”，因为自如租客们在租房时就已通过自如APP与各地自如资产管理有限公司签订了无法修改的《房屋租赁合同》。该统一格式的合同中约定： 

      “第二条（二）款 本合同租赁期限届满后，乙方(承租方，下同)继续承租本合同项下房屋的，应当与甲方（XX自如资产管理有限公司，下同）另行签署房屋租赁合同，租金以届时甲方报价为准。” 

      “第七条（四）款 合同签订后，乙方提前退租的：2、起租日后，乙方提前退租的，乙方应在拟解约日前的7个自然日内在甲方APP客户端自如空间提交解约申请，并按月租金的100%向甲方支付违约金；若乙方解约手续办理完毕日期在申请之日后7日内的，乙方应缴租金的截止日期至申请退租申请之日后第7日；若乙方解约手续办理完毕日期超出申请之日后7日的，乙方应缴租金的截止日至实际解约手续办理完毕之日。” 

      二、争议焦点 

      “自如”在“续约需涨租”的前提下与租客签订《房屋租赁合同》，是否属于“乘人之危”的民事行为，租客后续可否申请撤销该租赁合同？ 

      三、乘人之危合同的法律分析 

      （一）乘人之危合同的定义 

      乘人之危合同是指一方当事人乘对方处于危困状态，为牟取不正当利益，迫使对方作出不真实的意思表示，与之订立的损害对方利益的合同。该类合同的签订前提是一方当事人趁着对方陷入困境做出了乘人之危的行为。那么何为“乘人之危”呢？ 最高人民法院《关于贯彻执行<中华人民共和国民法通则>若干问题的意见（试行）》第70条规定：“一方当事人乘对方处于危难之机，为牟取不正当利益，迫使对方作出不真实的意思表示，严重损害对方利益的，可以认定为乘人之危。” 

      （二）乘人之危合同的特征 

      1、缔约背景是一方乘对方危困状态逼迫对方，且行为方对此有充分的认知。所谓危困状态，不仅指传统意义上的生命、健康、名誉、经济上陷入危难，也应包括没有其他选择余地的急迫情形。而本次为了抗击疫情采取的一系列封闭措施所导致的不利情形也应属于急迫情形，比如租客因封城封路无法返回需要住所地搬离个人物品、租客返回需要处所自我隔离，而无法短时间内找到其他场所等等。“自如”作为全国领头的长租公寓机构，对于当前租客处于危难或急迫状态很容易要求租客举证证明，各地的政府文件也可供查实，而其仍然提出涨价要求，明显是对租客处境置若罔闻。 

      2、缔约结果是使得双方主体的利益显著失衡。乘人之危行为出发点是为了“牟取不正当利益”，这与“正当利益相对”，通常如果合同缔结后，致使另一方的利益做出了重大让步，按照常情常理推算，就可知显失公平，就应该认定为行为人牟取了不正当利益。本次风波中，“自如”一方面宣称原房屋出租价格过低才进行涨价，但对于周边平均价格并未给出权威性的数据调研成果，对于涨租幅度是否合理也没有给出科学的解释。明显不合理的高价可以通过与当地租赁市场指导价或行业内交易价进行比对，显然，动辄30%以上的涨幅，怎么能让租客们接受自身的利益让渡于“自如”。 

      3、受害方做出的意思表示不真实，系不得以而为之。对于不法行为人的要求，受害方是明显知道的，但是其陷入危难或处于急迫需要，即是内心并不愿意缔约，但迫于无奈只得违背真实的意思表示，签订“不平等条约”。当然，如果受害方并不认为缔约是违背其真实意思表示的，则无需主张撤销。 

      （三）乘人之危合同的撤销 

      1、合同生效后可以被申请撤销，且权利是否行使由受害人自主决定。乘人之危合同订立后，合同即为有效合同，合同双方按照约定执行。随着时间的推移，原本受害方的危难、急迫境地可能很快得到缓解，甚至原本有损受害方的不利约定可能受市场行情影响变的有利于受害方。故而《民法总则》第151条规定：“一方利用对方处于危困状态、缺乏判断能力等情形，致使民事法律行为成立时显失公平的，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构予以撤销。”。法律将该类合同纳入到可撤销的合同范围之中，允许由受害人决定是否撤销该合同，尊重当事人的自由选择，这也体现了民法体系中的意思自治原则。如果受害人认为虽然对方有乘人之危的行为但其自愿接受合同条款，也可以使合同继续保持有效。 

      2、申请撤销合同需在法定时间内行使，否则撤销权消灭。《民法总则》第152条规定：“有下列情形之一的，撤销权消灭：（一）当事人自知道或者应当知道撤销事由之日起一年内、重大误解的当事人自知道或者应当知道撤销事由之日起三个月内没有行使撤销权；（二）当事人受胁迫，自胁迫行为终止之日起一年内没有行使撤销权；（三）当事人知道撤销事由后明确表示或者以自己的行为表明放弃撤销权。当事人自民事法律行为发生之日起五年内没有行使撤销权的，撤销权消灭。”故而，在此提醒受疫情影响的读者，如果在陷入困境期间被迫签订了此类显失公平的合同，需要自知道或者应当知道撤销事由之日起一年内及时行使自己的撤销权。上述被迫签订该涨租合同的“自如”客户们，如果要行使撤销权，也应当在疫情结束后尽快主张。